Guía fiscal para compradores de Colombia y México en Miami: impuesto sucesoral de EE.UU. para no residentes, FIRPTA y el impuesto al patrimonio colombiano.

Le planteo un escenario real.

Un empresario colombiano compra un apartamento de 5 millones de dólares en Sunny Isles. Paga de contado. Lo pone a su nombre porque es lo más simple.

Fallece siete años después. Su familia descubre que el patrimonio debe impuesto sucesoral federal estadounidense sobre prácticamente todo el valor de esa propiedad, a una tasa que llega al 40%.

No es alarmismo. Es el funcionamiento normal del código tributario de Estados Unidos para un no residente, y es la exposición más grave y menos conocida entre los compradores latinoamericanos de alto patrimonio.

La cifra que debe conocer: $60,000

Un ciudadano estadounidense tiene una exención de impuesto sucesoral de 15 millones de dólares desde el 1 de enero de 2026, cifra que la ley OBBBA elevó y volvió permanente.

Un extranjero no residente tiene una exención de $60,000 dólares

La sección §2102(b) del código otorga al causante no residente un crédito unificado equivalente a una exención de 60,000 dólares sobre la porción del patrimonio situada en Estados Unidos — una diferencia de 250 veces sobre lo que puede ser exactamente la misma propiedad. La tasa federal máxima es de 40% sobre el excedente.

Y no es una cifra desactualizada: está escrita en el código como un crédito fijo de 13,000 dólares que nunca ha sido indexado a la inflación. Mientras la exención del ciudadano sube cada año, la del extranjero lleva décadas congelada.

El bien raíz estadounidense es siempre un activo de situs estadounidense. No importa dónde viva usted, dónde esté su banco, ni si nunca ha pisado el país.

Sus herederos enfrentan además un plazo: el impuesto debe pagarse dentro de los nueve meses siguientes al fallecimiento. Difícilmente pueden vender en ese tiempo, y pueden verse forzados a una venta de urgencia o quedar impedidos de transferir la propiedad sin antes saldar la deuda.

¿Y los tratados? Estados Unidos tiene tratados de impuesto sucesoral con un número limitado de países, que pueden dar acceso a un crédito prorrateado o a reglas de situs modificadas. Colombia y México no figuran entre ellos. Confírmelo con su asesor fiscal antes de estructurar la compra, porque cambia toda la respuesta.

FIRPTA: el 15% al vender

FIRPTA exige una retención por defecto del 15% sobre el precio bruto de venta cuando una persona no estadounidense vende un inmueble en Estados Unidos.

Léalo bien: no es sobre su ganancia, es sobre el precio total. En una propiedad de 5 millones son 750,000 dólares retenidos en el cierre, aunque su ganancia real sea menor. La tasa baja a 10% si el comprador la usará como residencia y el precio no supera un millón de dólares. Las reducciones y devoluciones se tramitan con el Formulario 8288-B, y el reembolso puede tardar entre seis y doce meses.

Si piensa arrendar: el 30% sobre el bruto

El ingreso por arriendo pagado a un no residente está sujeto por defecto a una retención del 30% sobre la renta bruta, sin deducciones: ni intereses hipotecarios, ni impuesto predial, ni depreciación, ni administración. Existe la elección bajo §871(d), que traslada al propietario a tributación sobre base neta mediante el Formulario 1040-NR. Es una decisión que se toma con contador, no después del primer cheque.

Y del lado colombiano: el impuesto al patrimonio

Esto es lo que muchos asesores en Miami desconocen por completo.

Los residentes fiscales colombianos deben declarar su patrimonio poseído tanto en Colombia como en el exterior — incluidos inmuebles en el extranjero. Para el año gravable 2026 el umbral se redujo de 72,000 a 40,000 UVT, aproximadamente 2,095 millones de pesos, con tarifas marginales progresivas que van de 0.5% a 5%.

Y el control se endureció: la DIAN fortaleció la fiscalización sobre activos en el exterior gracias al intercambio internacional de información financiera.

Su apartamento en Miami es visible desde Bogotá. Planifíquelo, no lo omita.

Las cuatro estructuras

Se consideran habitualmente cuatro caminos: propiedad directa, LLC estadounidense, sociedad extranjera y trust. Cada uno tiene su propio perfil de impuesto de renta, sucesoral, estatal y administrativo.

Un punto técnico que vale oro: las acciones de una sociedad **no** estadounidense no son un activo de situs estadounidense y quedan fuera del alcance del impuesto sucesoral. Por eso una sociedad extranjera es citada como una de las protecciones más confiables para el no residente. Y una advertencia igual de importante: la participación en una LLC estadounidense sí suele tratarse como activo de situs estadounidense, así que la LLC por sí sola no resuelve el problema sucesoral.

No existe una estructura correcta universal. Depende de si va a arrendar, de su horizonte, de sus herederos y de su situación fiscal en Colombia o México. Cualquiera que le dé una respuesta única sin conocer su caso le está vendiendo, no asesorando.

Las cinco preguntas antes de firmar

1. ¿Cuál es mi exposición al impuesto sucesoral si compro a mi nombre?

2. ¿Existe tratado sucesoral entre mi país y Estados Unidos?

3. ¿Voy a arrendar? Si sí, ¿me conviene la elección de base neta?

4. ¿Cómo entra esta propiedad en mi declaración patrimonial en mi país?

5. ¿Cuánto cuesta mantener la estructura cada año?

Hágalas antes de la reserva. Reestructurar después de comprar puede generar hechos gravables por sí mismo.

No soy abogado ni asesor fiscal, y este contenido es informativo. Mi trabajo es que usted llegue a la mesa de su abogado tributarista sabiendo qué preguntar, y conectarlo con los profesionales adecuados antes de firmar.

Josué Díaz — Presidente y Fundador, Duros Group

Fuentes: Código de Rentas Internas de EE.UU. §2102(b), §871(d) y §1445 · IRS — FIRPTA Withholding · Skybound Wealth, "US Property Tax for Non-US Citizens 2026" · Los Angeles Lawyer Magazine, "Estate Planning Strategies for Nonresident Aliens" (2026) · Estatuto Tributario colombiano, artículos 292-3 y siguientes · Decreto Legislativo 1474 de 2025 · Actualícese y DIAN sobre impuesto al patrimonio 2026.