El impuesto del 40% que muy pocos compradores latinoamericanos conocen, el mito de la LLC y las cinco preguntas que todo inversionista debe hacer antes de comprar una propiedad de lujo en Miami.

Usted construyó su patrimonio con años de trabajo. Lo último que quiere es que su familia pierda CASI LA MITAD de su propiedad en Miami por un detalle que nadie le explicó.

Cada año, miles de familias de Colombia y México compran en Miami para proteger su dinero en dólares. La mayoría se enfoca en la vista, el edificio y el precio. Muy pocas preguntan lo más importante: ¿cómo quedará protegido este patrimonio si algo me pasa, y cuánto me costará venderlo?

Esta guía responde esas preguntas con datos verificados.

Importante: este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado o contador especializado en impuestos internacionales.

¿Qué es el impuesto sucesorio para extranjeros en Estados Unidos?

Es el impuesto que Estados Unidos cobra sobre los bienes de una persona cuando fallece. Y aquí está el punto que sorprende a casi todos los compradores extranjeros: un extranjero puede pagar hasta 40% de impuesto sucesorio con una exención de apenas $60,000, mientras que un ciudadano estadounidense tiene una exención de $15 millones en 2026.

Ejemplo ilustrativo: si un extranjero fallece siendo dueño a título personal de una residencia de $5 millones en Miami, el impuesto podría acercarse a $1.9 millones. Ese dinero lo tendría que pagar su familia para heredar la propiedad.

¿Colombia y México tienen tratado para evitarlo?

No. Estados Unidos tiene tratados de impuesto sucesorio o de donaciones con solo 16 países: Australia, Austria, Canadá, Dinamarca, Finlandia, Francia, Alemania, Grecia, Irlanda, Italia, Japón, Países Bajos, Noruega, Sudáfrica, Suiza y el Reino Unido. Colombia y México no están en esa lista.

Además, México y muchos otros países no tienen impuesto a la herencia, así que muchos compradores ni siquiera saben que este impuesto existe en Estados Unidos.

El mito de la LLC: ¿comprar con una LLC lo protege del impuesto sucesorio?

Es la creencia más común, y la más peligrosa.

Una LLC estadounidense ofrece ventajas reales: privacidad, protección de responsabilidad y orden administrativo. Pero en materia de herencia, el IRS y las cortes suelen tratar la participación en una LLC que posee inmuebles en Estados Unidos como un activo estadounidense. Es decir, la LLC por sí sola no protege a su familia del impuesto sucesorio.

Por eso, muchos asesores recomiendan una estructura distinta: una LLC en Estados Unidos que sea propiedad de una sociedad fuera de Estados Unidos. En ese caso, el dueño posee acciones de una empresa extranjera, que no se consideran activo estadounidense, y la propiedad queda fuera de su herencia en Estados Unidos.

Cada estructura tiene costos, trámites y consecuencias fiscales también en su país de origen. La estructura correcta se define ANTES de firmar, no después.

¿Qué es FIRPTA y cuánto le retienen al vender?

FIRPTA es la ley que obliga a retener una parte del precio cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos. No es un impuesto nuevo, sino un anticipo del impuesto sobre la ganancia.

La retención estándar es del 15% del precio total de venta, no de la ganancia. En una venta de $5 millones, se retienen $750,000 al cierre, haya ganancia o no.

La buena noticia: si la retención es mayor que el impuesto real, el vendedor puede solicitar al IRS, antes del cierre, un certificado (Formulario 8288-B) para reducirla o eliminarla. Por eso, su estrategia de salida debe planearse desde la compra.

¿Cómo se gravan las rentas si alquilo mi propiedad?

Si usted renta su propiedad, por defecto se retiene el 30% del ingreso bruto. Existe una elección fiscal (sección 871(d)) que permite tributar sobre la ganancia neta después de gastos, en lugar del ingreso bruto. Un contador especializado le dirá si le conviene.

Además, muchos edificios de lujo en Miami tienen plazos mínimos de alquiler en sus reglamentos (30 días, 60 días, seis meses o un año), y algunos prohíben la renta de corto plazo. Si su plan es rentar, esto se verifica antes de reservar.

¿Comprar en efectivo o con financiamiento?

El 68% de los inversionistas latinoamericanos en la zona paga su propiedad totalmente en efectivo. Pero el financiamiento existe: varios bancos en Miami ofrecen hipotecas para extranjeros, normalmente con un enganche de entre 30% y 40%, dos años de estados de cuenta y documentación del origen de sus ingresos.

Sea cual sea su camino, prepare desde el inicio la documentación del origen de sus fondos. Las reglas de transparencia en Estados Unidos están cambiando: en marzo de 2026, un tribunal federal anuló la regla nacional de reportes para compras en efectivo a través de entidades, pero los reguladores podrían volver con una versión más limitada o con controles locales. Un comprador preparado cierra sin contratiempos.

Las 5 preguntas de DUROS GROUP antes de firmar

Antes de que un cliente reserve una residencia, en DUROS GROUP nos aseguramos de que tenga respuesta a estas cinco preguntas, junto con su abogado y su contador:

1. ¿A nombre de quién quedará la propiedad? Persona, LLC, sociedad extranjera o fideicomiso. Cada opción cambia su exposición fiscal.

2. ¿Qué pasa si fallezco? ¿Cuánto pagaría mi familia en impuesto sucesorio con esta estructura?

3. ¿Cuál es mi plan de salida? ¿Cómo manejaré la retención de FIRPTA cuando venda?

4. ¿Voy a rentar? ¿El edificio lo permite y cómo tributarán esas rentas?

5. ¿Cuánto cuesta mantener la estructura cada año? Trámites, declaraciones y costos administrativos, en Estados Unidos y en mi país.

Un inversionista que responde estas preguntas antes de comprar no solo adquiere una propiedad. PROTEGE UN LEGADO.

Preguntas frecuentes

¿Un extranjero puede comprar propiedad en Miami?
Sí. Un extranjero puede comprar en Miami sin ser residente ni ciudadano estadounidense.

¿Cuánto es el impuesto a la herencia para un extranjero en Estados Unidos?
Puede llegar al 40% sobre el valor de los bienes en Estados Unidos que supere los $60,000.

¿Una LLC me protege del impuesto a la herencia?
Por sí sola, generalmente no. Las cortes suelen tratar la participación en una LLC con inmuebles en Estados Unidos como un activo estadounidense. Consulte con un especialista la estructura adecuada para su caso.

¿Cuánto retienen cuando un extranjero vende una propiedad en Miami?
Por regla general, el 15% del precio de venta total, que puede reducirse solicitando un certificado al IRS antes del cierre.

¿Colombia o México tienen tratado de herencia con Estados Unidos?
No. Ninguno de los dos está entre los 16 países con tratado de impuesto sucesorio o de donaciones con Estados Unidos.

Su patrimonio merece una estrategia, no solo una propiedad

Soy Josué Díaz, CEO de DUROS GROUP y especialista en preconstrucción de ultra lujo en Miami. Mi trabajo no termina en mostrarle la mejor residencia: empieza por asegurarme de que su compra esté pensada para proteger a su familia y su capital.

En DUROS GROUP trabajamos junto a abogados y contadores especializados en inversionistas internacionales, para que usted tome cada decisión con información completa.

Si está considerando comprar en Miami, lo invito a una reunión privada por Zoom, sin compromiso, para revisar su caso con total confidencialidad.

Josué Díaz
CEO, DUROS GROUP | LPT Realty
+1 (645) 243-2852
josuediaz@durosteam.com

Fuentes consultadas: IRS; guías para compradores internacionales de firmas especializadas en Miami (2026); análisis de tratados de impuesto sucesorio de Estados Unidos; reportes sobre la regla de FinCEN para bienes raíces (2026); MIAMI REALTORS®.

Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las leyes fiscales cambian y dependen de cada caso. Consulte con un abogado o contador especializado en impuestos internacionales antes de tomar cualquier decisión.